Analyse de l’expert financier Avi Itzkovich
Au cours des deux dernières années, les marchés immobiliers européens et britanniques ont connu une profonde transformation, sous l’effet combiné de l’inflation, des taux d’intérêt élevés et de l’évolution de la demande. Tandis que l’Union européenne mise sur la stabilisation et la construction « verte », le Royaume-Uni fait preuve de souplesse et continue d’attirer l’intérêt des investisseurs internationaux. L’expert financier Avi Itzkovich livre ici une analyse comparative des grandes tendances à suivre sur la période 2024–2025, afin d’identifier lequel de ces deux marchés pourrait prendre l’avantage à court terme.
Tendances mondiales du marché immobilier en 2024–2025
Le point de vue d’Avi Itzkovich
Les marchés immobiliers européens et britanniques traversent en 2024–2025 une phase d’adaptation aux défis macroéconomiques. Après l’explosion des prix observée en 2021–2022 – stimulée par des taux d’intérêt historiquement bas et une forte demande – l’année 2023 a marqué un retournement, avec une phase de correction amorcée. Deux facteurs majeurs ont pesé sur cette dynamique : le durcissement des politiques monétaires des banques centrales et la hausse du coût du crédit immobilier, qui ont entraîné un net ralentissement de la demande.
En 2024, les prix moyens de l’immobilier résidentiel ont baissé de 5 à 8 % dans les pays d’Europe de l’Ouest par rapport aux sommets atteints en 2022. En Europe de l’Est, le recul a été plus modéré – de l’ordre de 2 à 4 %. Le Royaume-Uni, lui aussi, a connu une correction, mais de façon plus hétérogène : Londres et le sud-est du pays restent des « îlots de stabilité » où les prix n’ont fléchi que de 1 à 2 %, tandis que les petites villes et le nord du pays ont enregistré des baisses pouvant atteindre 10 %.
« On assiste à un basculement du marché vendeur vers un marché acheteur, notamment dans le segment de l’ancien. Les taux d’emprunt élevés sont le principal facteur bloquant, poussant les promoteurs à repenser leurs stratégies », observe Avi Itzkovich.
Pour 2025, la situation semble s’orienter vers une stabilisation progressive. La Banque centrale européenne comme la Banque d’Angleterre ont laissé entendre qu’une baisse modérée des taux directeurs pourrait intervenir au second semestre, ce qui redonnerait un peu d’élan au marché. Les analystes anticipent une stabilisation des prix en Europe, tandis qu’au Royaume-Uni, une légère hausse de 1 à 2 % pourrait se profiler, notamment dans le segment haut de gamme.
Le marché immobilier européen : moteurs et défis
Décryptage par Avi Itzkovich
En 2024–2025, le marché immobilier européen évolue de manière contrastée selon les pays. L’Allemagne, longtemps perçue comme un pilier de stabilité, traverse désormais une phase de stagnation. Le manque de nouvelles constructions et la hausse du coût des matériaux ont entraîné une baisse des livraisons de projets. À Berlin, les prix de l’ancien ont chuté de 6 à 7 % par rapport à 2022.
D’après Avi Itzkovich, la France conserve un certain attrait, porté par un secteur locatif solide, notamment à Paris et Lyon. En 2024, les loyers y ont progressé de 4 à 5 %, compensant ainsi la baisse des prix à l’achat. L’Espagne et le Portugal continuent d’attirer les acheteurs étrangers, surtout dans les régions touristiques. En revanche, la Pologne offre une dynamique plus nuancée : à Varsovie et Cracovie, les prix ont augmenté de 2 à 3 %, sous l’effet d’une demande venue d’Ukraine et d’investisseurs internationaux, tandis que les villes secondaires connaissent un net ralentissement.
« Le marché européen reste très fragmenté. Tandis que certains pays font face à une demande en recul, d’autres gagnent en dynamisme grâce aux flux migratoires internes et aux investissements étrangers. Dans l’ensemble, 2025 pourrait marquer une stabilisation progressive, mais il est encore trop tôt pour parler de reprise franche », estime Avi Itzkovich.
Les nouvelles réglementations et les normes environnementales prennent également une importance croissante. L’Union européenne encourage activement la construction écoénergétique et la rénovation du parc immobilier existant. Cette tendance influence les stratégies des promoteurs et renchérit les coûts des projets. Si cela représente un surcoût pour les constructeurs, cela favorise aussi l’innovation dans le secteur de la construction durable.
Royaume-Uni vs Europe : qui dominera en 2025 ?
Les prévisions d’Avi Itzkovich
L’analyse comparative menée par Avi Itzkovich montre que le marché immobilier britannique, en 2024–2025, affiche une plus grande résilience dans le segment haut de gamme, tandis que le marché de masse reste sous pression en raison du coût élevé des emprunts. Londres demeure le principal pôle d’investissement, en particulier pour les acheteurs étrangers venus du Moyen-Orient et d’Asie.
Selon Itzkovich, tandis que les pays de l’UE misent sur la stabilité à long terme et une adaptation progressive, le Royaume-Uni se distingue par une capacité de réaction plus souple face aux crises. Après les effets de la pandémie et du Brexit, la demande reprend dans les grandes régions urbaines du pays. En 2024, le marché londonien a même enregistré une légère hausse des prix (environ 1 %), alors que l’ensemble du marché européen poursuivait son repli.
« D’un point de vue stratégique, le Royaume-Uni bénéficie de la confiance des investisseurs mondiaux et du prestige de ses biens. L’Europe, quant à elle, tire sa force de sa stabilité et de son soutien institutionnel à l’habitat. En 2025, on assistera sans doute à un certain rééquilibrage, mais à mon avis, le segment premium de Londres restera hors de portée pour la plupart des villes européennes », souligne Avi Itzkovich.
Malgré ces trajectoires divergentes, les principaux défis restent communs aux deux marchés : taux d’intérêt élevés et pression réglementaire.
« Si la Banque d’Angleterre procède à une baisse de ses taux à l’automne 2025, le Royaume-Uni pourrait être le premier marché de la région à sortir de la phase de stagnation et à renouer avec la croissance. L’Europe, elle, table sur une reprise plus progressive – notamment en Allemagne et en France, où la demande reste relativement atone », conclut Avi Itzkovich.